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东莞工业地产成“香饽饽”

2018-12-17 17:01 来源:羊城晚报 参与互动 
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  东莞工业地产成“香饽饽”

  工业地产成“香饽饽”

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  文/羊城晚报记者 唐波 图/羊城晚报记者 王俊伟

  “一个多月前我就开始到处找厂房,结果发现租金涨了好多。”厚街一家鞋面厂的老板王瑞(化名)无奈地说。连日来,羊城晚报记者调查发现,自2015年以来,东莞厂房租金进入普涨模式,尤其是临深片区,在过去两年翻了一倍以上。对此,不少地产商及中介纷纷进军东莞的工业地产,做起“二房东”。不过,租金的普涨也让部分中小微企业感到“头疼”,一些镇街及基层社区已出台相应政策规范厂房租赁。

  个案:宁赔违约金也要解约

  最近,一桩有趣的合同纠纷官司在东莞长安法庭开庭审理,原告是长安镇厦岗社区某工业区的房东麦某昌,他向法院提起诉讼要求解除与承租者的租赁合同,理由之一竟然是“自己的厂房部分为违建”。宁愿赔偿数百万元的违约金,也想解除与承租者的合约。

  麦某昌是厦岗本地人,从2002年开始在当地社区承包土地,盖起了厂房对外出租。2013年,他与深圳百佳公司法人胡铁龙签订租赁协议,将其位于厦岗社区复兴路9号的多栋厂房租给了后者,包括宿舍、厂区等在内,租金从9元/平方米到13.5元/平方米不等。

  “厂房一共有三栋,数万平方米,前期我们投入了2000多万元进行改造,一部分用于发展实业,另外一部分则分租给了别的企业。”胡铁龙告诉记者,今年有部分厂房租赁合约到期后,又进行了续约,按照房东要求租金也进行了相应的上调。但对于还没有到期的大部分厂房,房东麦某昌亦要求大幅提高租金,并要求预付1000万元租金方才续约。无奈之下,他凑足了200万元首期款支付给了对方,但没想到房东还是提起了诉讼要求解除合同。

  在麦某昌的起诉状中,记者看到,他之所以要求解除合约,其中一条原因竟是“C栋厂房建成投用至今未取得房产证或建设工程规划许可证”。这在承租方看来,仅仅是涨租的借口。对此,麦某昌的儿子小麦向记者坦言,他家一共有两个园区,另外一个园区今年租给了来自江西的“二房东”,厂租已经涨到了20多元/平方米,因此即便是违约将面临300万元的违约金,他们也要想法解约。

  走访:厂租普涨临深片翻倍

  在当地社区相关负责人看来,这宗合同纠纷的导火线就是当地厂租的大幅上涨。“从去年以来,我们这里的厂租就开始大幅上涨,先前的平均租金约为13元/平方米,现在基本在28元/平方米左右。”厦岗社区经贸部门相关负责人告诉记者,社区的很多物业先前都承租了出去,租金大多在8元—10元/平方米。从2015年开始,一些来自深圳、江西、湖南等地的中介公司开始大量接盘厂房,成为名副其实的“二房东”,厂租一路飙升,“花样”也多了起来。

  记者随机走访了厚街、塘厦、寮步、道滘、高埗、横沥、东坑等多个镇街的工业区,相对于两年前,厂房的租金普遍上涨,平均涨了50%以上,而临深圳片区更是翻了一倍以上。以长安、塘厦、凤岗等为例,厂租价格大多在30元/平方米左右。而松山湖,最高的租金已经超过了35元/平方米。

  “一个多月前我就开始到处找厂房。”来自四川的王瑞是厚街一家鞋面厂的老板,因为工厂订单增加需要扩大厂房面积,他先后来到厚街赤岭、寮步横坑等地寻找厂房,接待他的不是厂房的业主,几乎都是××物业管理公司。“这些公司有本地的、也有从深圳来的,一看就是二房东。”王瑞说,厚街赤岭的厂租已经接近20元/平方米,此外还要收取空地分摊费、物业管理费等,甚至连厂房使用面积也“打折扣”,很多厂房的公摊面积超过了20%,如此算下来,光厂租的成本就占据了所有成本的八成以上。“200多人为我打工,而我却为二房东打工”。

  探因:资本大量进入工业地产

  李明(化名)是东莞一著名工业地产运营商的相关负责人,他告诉记者,厂房租金逐年递增,这原本是行规。一般是每三年增长10%的租金,房东和承租人都会在协议中注明,且厂房租赁面积按房产证面积计算,一般不会出现以公摊面积为由让实租面积“缩水”的现象。从2013年开始,东莞“二房东”越来越多,租金也一路上涨。

  李明分析说,东莞厂租上涨主要有几个阶段:一是约六七年前,深圳一些小型工厂,包括塑胶、制鞋、模具等传统产业陆续转到东莞,推动东莞第一次厂租上涨;约三年前,深圳的厂租开始攀升,不少中小企业往外搬迁,这让深圳的“二房东”们看到了商机,纷纷到东莞“圈厂”,东莞厂房租金再次大幅上涨,但相对于深圳动辄五六十元/平方米的厂租,东莞这边依然显得便宜;而最近一波,则是从一年前开始,东莞大量实施城市更新、“工改工”等,对一些旧厂房提质增效,吸引了大量的公司投资,甚至连万科、碧桂园等大型地产商,也开始转战工业地产。

  “一个在深圳做工业地产的朋友,由于来东莞较早,20多人的公司一个月纯利900万元以上。”冉龙华的塑胶厂原本在深圳宝安,6年前搬到东莞黄江,并租下几栋厂房,除了自用的部分,其余全部分租了出去,每月收租就可以赚回自用的部分。“今年生意不太好做,打算关闭工厂,直接做包租公。”冉龙华说,他身边已经有十多个做企业的朋友,直接干起了“二房东”的生意。

  已有镇街出台相应政策

  “政府可否针对‘二房东’出台法规,打击这种炒厂房行为?否则中小企业真的难以为继。”东莞四川资阳商会执行会长刘世正说,每次商会开会,会员都反映厂租普涨一事。各级政府都在努力为实体经济减负,但“二房东”却携资本强势介入厂房租赁市场,抬高了租金。

  记者从东莞经信、商务等部门获悉,目前政府已经关注到厂租涨价问题,但还没有出台具体的管理办法。不过,一些镇街(园区)及基层社区,已经根据自身实际出台了相应的政策。比如,道滘镇就有规定,承租政府或社区物业的,必须是实体企业,或者某领域具备一定科技含量的企业;此外,从今年开始,东莞要求所有社区物业都必须进入到集体资产交易平台上面挂牌,禁止私下承包行为,并设置了一些具体的有针对性的条件,目的就是为了防止过度炒厂房行为。

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【编辑:左盛丹】
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